Die erwartete große Notlage ist nie ganz eingetreten, aber es gibt viele Möglichkeiten für diejenigen, die sich auskennen
Seit dem Beginn der Pandemie gab es sowohl gespannte Erwartung als auch nervöse Spekulationen über die Möglichkeiten, die sie dem Immobilienmarkt bieten könnte.
Mit dem Kauf eines Portfolios britischer Einkaufszentren von NatWest durch Attestor Capital und Ellandi hat nun der erste NPL-Verkauf in diesem Zyklus stattgefunden. Das Ausmaß der Notlage, das viele aufgrund der Pandemie erwartet hatten, ist jedoch noch nicht auf dem Markt angekommen. purchase of a portfolio of UK shopping centres from NatWest. However, the level of distress that many expected due to the pandemic has not yet come to the market.
Bedeutet dies, dass die Chancen, von denen viele sagten, sie würden durch Covid entstehen, nicht eingetreten sind? Nicht ganz.
Zunächst einmal waren die Möglichkeiten für privates Kapital in illiquiden Vermögenswerten bereits seit einiger Zeit aufgrund der immer strengeren Regulierung des Bankensektors und der daraus resultierenden Senkung der Risikolimits, des Fremdkapitalabbaus und der Veräußerung von Vermögenswerten aus den Kreditportfolios der Banken gewachsen. Covid hat diese Trends noch verstärkt und den Umfang der für diese Anlageklasse verfügbaren traditionellen Finanzierungen weiter eingeschränkt.
Es liegt in der menschlichen Natur, sich auf die großen Zahlen und die erstklassigen, erkennbaren Vermögenswerte zu konzentrieren. Es stimmt zwar, dass es nach diesem Maßstab nicht zu der von vielen erwarteten Preisverschiebung gekommen ist, aber auch dies gibt nicht das vollständige und komplexe Bild wieder, das Immobilien und private Kredite ausmacht.
"Die Pandemie hat Unternehmen dezimiert, die ansonsten stark und zukunftssicher waren, was bedeutet, dass gute Investitionen in unerwartete Schwierigkeiten geraten sind."
Es ist unwahrscheinlich, dass die Notlage jemals das Ausmaß erreichen wird, das wir nach der globalen Finanzkrise im Jahr 2008 erlebt haben, als der IPD-Index für Gewerbeimmobilien im Vereinigten Königreich um schockierende 22,1 % einbrach. Dennoch haben die Verhaltensänderungen, die durch die Abriegelungsmaßnahmen im März 2020 ausgelöst wurden und die noch heute in unserem kollektiven Bewusstsein nachwirken, zweifellos ein verändertes Marktumfeld geschaffen - und damit eine einzigartige Reihe von Chancen für diejenigen, die sie zu erkennen und zu nutzen wissen.
Denn die Pandemie hat auch die Einnahmeströme von Unternehmen dezimiert, die ansonsten stark und zukunftssicher sind, so dass gute Investitionen in unerwartete Schwierigkeiten geraten sind.
Kluge Investition oder fallendes Messer?
Wenn man diese Möglichkeiten in Betracht zieht, ist es von entscheidender Bedeutung zu wissen, wann es sich um eine kluge Investition mit Absicherung nach unten handelt und wann man möglicherweise in ein fallendes Messer gerät. Die wichtigsten Überlegungen hierbei sind die Konzentration auf liquide Märkte, etablierte Standorte und ein gründliches Verständnis der Dynamik, die an dem jeweiligen Mikrostandort herrscht. Historisch gesehen haben sich diese Märkte in früheren Abschwüngen immer am schnellsten erholt, während die anhaltende Notlage an sekundären und tertiären Standorten größer ist.
Diese Umstände bieten Unternehmen eine lukrative Möglichkeit, gestresste Kapitalstrukturen von grundsätzlich soliden Vermögenswerten und Sponsoren zu finanzieren, Finanzierungslücken zu schließen und so den Weg zur Werterholung zu überbrücken. Durch das Angebot von Übergangskapital können Fremdkapitalinvestoren an der Wertschöpfung teilhaben, die durch die Umwandlung von Nicht-Kerngeschäften in Kerngeschäfte entsteht, und so von der derzeitigen Flucht in die Qualität profitieren. Wir sollten auch damit rechnen, dass sich sowohl auf der linken als auch auf der rechten Seite der Bilanz Möglichkeiten ergeben.
Auf der Ebene der Immobilie könnte ein Vermögenswert zum Zeitpunkt seiner Konzeption die geeignete Nutzung für seinen Standort gehabt haben, aber die durch Covid herbeigeführten Veränderungen und die sich abzeichnenden Anforderungen und Erwartungen der Nutzer bedeuten, dass er nun ein eckiger Pflock in einem runden Loch sein könnte.
Mit dem entsprechenden Kapital können diese Objekte in wünschenswerte Objekte umgewandelt werden, die diese aktualisierten Erwartungen erfüllen, z. B. durch die Bereitstellung von Einrichtungen für aktives Pendeln, einen verbesserten ökologischen Fußabdruck oder die Integration der neuesten Lufthygienetechnologie. Ein weiteres Beispiel ist die Umgestaltung von gut gelegenen, aber nicht ausgelasteten Geschäftshotels oder Einzelhandelsgebäuden in erstklassige Büros oder Wohngebäude, ganz oder teilweise.
"Ein Objekt mag zum Zeitpunkt der Planung die richtige Nutzung für seinen Standort gehabt haben, aber durch Covid ist es nun ein eckiger Pflock in einem runden Loch."
Nun zum Schuldenstand. Ein bemerkenswertes Merkmal schwieriger Marktbedingungen, die wir auch heute wieder erleben, ist der Rückzug der Banken und die Reduzierung der Kreditvergabe für weniger liquide Projekte. Dies spielt den nicht-traditionellen Kreditgebern direkt in die Hände. Wir gehen davon aus, dass diejenigen, die über liquide Mittel verfügen, den aktuellen Markt als Akquisitionsgelegenheit sehen und Finanzierungen für Eigentümer von Vermögenswerten bereitstellen, die entweder Liquidität in ihrer Bilanz freisetzen, sich refinanzieren oder die Zeit bis zur Normalisierung des Marktes überbrücken wollen.
Es besteht kein Zweifel, dass Covid eine interessante Landschaft von Möglichkeiten für private Kredite und Immobilien geschaffen hat. Allerdings sind die Möglichkeiten, die sich in Notlagen bieten, von Natur aus komplex und nicht immer leicht zu entdecken; die Fähigkeit, Transaktionen außerhalb des Marktes zu finden und Probleme durch Kreativität zu lösen, wird entscheidend sein. Für diejenigen, die wissen, wo sie suchen müssen, gibt es viele Möglichkeiten.
